從黃浦江和蘇州河的濱水空間實現(xiàn)公共化轉(zhuǎn)型，到舊里弄、老街區(qū)的改造更新，上海以“傳承不泥古、創(chuàng)新不離根”的智慧，構(gòu)建出“人民性、系統(tǒng)性、可持續(xù)性”的城市更新范式。

近日在上海西岸舉行的“更持續(xù)·新發(fā)展”——2025年上海城市更新路演推介活動暨城市更新研討會上，國內(nèi)外專家認為，以民生福祉為導(dǎo)向的上海城市更新機制創(chuàng)新，通過科技創(chuàng)新既保護了歷史風(fēng)貌，又平衡了開發(fā)的成本和收益，為世界提供了城市更新的“上海樣本”。

提升品質(zhì)、激活文脈、煥發(fā)新生：城市更新讓上?！案隆?/strong>

從煥發(fā)新生的歷史風(fēng)貌保護區(qū)，到功能復(fù)合的濱水活力空間；從老舊小區(qū)“蝶變”的幸福社區(qū)，到產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新園區(qū)；從“一江一河”兩岸的世界級會客廳，到“15分鐘社區(qū)生活圈”的溫暖煙火氣……

近年來，超大城市上海，通過“兩舊一村”改造、“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)等民生工程，實施零星舊改26萬平方米、不成套舊住房改造61萬平方米，城中村項目啟動31個，改善了約4萬戶居民的居住條件。業(yè)內(nèi)人士認為，上海已率先走出一條可持續(xù)的城市更新創(chuàng)新實踐，建立起“政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與”三位一體的新模式。

“城市更新的終極目標是讓每個居民都能在發(fā)展中獲益?！鄙虾Ｊ凶〗ㄎ敝魅胃呤狸勒f，上海通過“15分鐘生活圈”建設(shè)、結(jié)合老舊小區(qū)改造中進行適老化改造等舉措，將城市更新成果轉(zhuǎn)化為市民可感知的幸福指數(shù)，如徐匯區(qū)樂山社區(qū)通過“內(nèi)外兼修”式的更新，同步提升住區(qū)品質(zhì)與街區(qū)活力，實現(xiàn)“老社區(qū)、新生活”的有機轉(zhuǎn)型。

上海的城市更新，不僅是城市空間的再造，更是城市功能的重塑、生活品質(zhì)的躍升、文化記憶的延續(xù)和發(fā)展動能的轉(zhuǎn)換。同濟大學(xué)教授伍江認為，上海城市更新已從粗放型、增量型發(fā)展轉(zhuǎn)向存量型、精致型發(fā)展，其具體表現(xiàn)就是以“人民城市”理念為核心，提升城市功能，保護歷史文化遺產(chǎn)。

意大利特雷卡尼文化集團總裁馬西莫·布萊認為，城市更新需“激活承載集體認同的歷史要素”。上海在這方面的實踐具有全球示范意義，如在外灘“第二立面”的更新中，上海采用“繡花針”式的漸進式改造，既保護歷史文脈又實現(xiàn)功能升級，通過保留141棟歷史建筑并植入新功能，重塑“萬國建筑博覽群”的文化價值；張園更新項目通過“修舊如故”的手法，將石庫門里弄轉(zhuǎn)化為文化創(chuàng)意空間等。

綠色化、智慧化、數(shù)字化：科技讓城市更新范式“革新”

與會專家認為，城市更新應(yīng)插上科技創(chuàng)新的翅膀，走出一條數(shù)字化、智能化、綠色化的新路，以可持續(xù)驅(qū)動城市的全面煥新與活力重生。

2025年5月，靜安里的“唐宅”從風(fēng)貌保護的深巷中走出。這棟由泰昌洋行于1908年設(shè)計建造的紅磚洋樓采用典型的新古典主義三段式構(gòu)圖，立面科林斯式柱頭挺拔有力，山花裝飾精致收束，清水磚墻與灰白線腳交織出穩(wěn)重、克制、理性的秩序之美。

靜安里的更新團隊對其逐一復(fù)原：曲尺彎、丁字路、拐角墻，這些極具上海性格的城市場景被悉心保留。在單體建筑上，來自招商蛇口和華發(fā)股份的修繕者堅持“一樓一檔案，一戶一策略”，連續(xù)券廊與柱身比例的調(diào)整，都依據(jù)早年檔案與原始圖紙進行逐項校正。門廊下的地磚，在形式與選材上皆依循舊制精細復(fù)原，令時光的質(zhì)感在細節(jié)中悄然浮現(xiàn)。屋頂未加覆新瓦，而是以與和平飯店同批工藝制作的銅飾恢復(fù)塔頂細節(jié)，使整座建筑在屋脊之上重現(xiàn)精神之冠。木樓梯、壁爐等特色構(gòu)件經(jīng)過脫漆、出白、燙蠟等多重工藝處理，重新煥發(fā)出百年前的光澤與觸感。

招商蛇口上海公司常務(wù)副總經(jīng)理趙清宇說，招商蛇口在靜安里項目的更新過程中，引入前沿技術(shù)與理念，為城市更新提供技術(shù)支撐與資源保障。例如，基于三維激光掃描技術(shù)和歷史文獻考據(jù)、現(xiàn)存構(gòu)件取樣分析及專家論證，從根源上維系建筑的文化基因。

事實上，這種技術(shù)賦能城市更新的案例在上海比比皆是：徐匯濱江通過保留工業(yè)遺存并植入綠色建筑技術(shù)，將“工業(yè)銹帶”變?yōu)椤吧钚銕А?；虹橋國際中央商務(wù)區(qū)通過優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，建設(shè)分布式能源系統(tǒng)，降低區(qū)域碳排放；世博文化公園通過“溫室花園”“雙子山”等標志性景觀，打造集文化、休閑、生態(tài)于一體的城市客廳；三林楔形綠地項目通過“70%生態(tài)綠地+30%開發(fā)”的平衡模式，實現(xiàn)了生態(tài)保護與社區(qū)發(fā)展的雙贏……

在上海，科技創(chuàng)新已經(jīng)成為城市更新引擎，“數(shù)字底座+綠色基建”的技術(shù)矩陣已然構(gòu)建?！凹夹g(shù)創(chuàng)新是實現(xiàn)高品質(zhì)城市更新的引擎，標準引領(lǐng)是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，協(xié)同共創(chuàng)是突破技術(shù)瓶頸的加速器?！比A東建筑集團股份有限公司董事長顧偉華表示。

聯(lián)合國人居署專家雷米·西斯平評價說：“上海在城市更新領(lǐng)域中的數(shù)字化存檔、低碳技術(shù)應(yīng)用等領(lǐng)域的探索，為發(fā)展中國家提供了可復(fù)制的技術(shù)路徑，是全球城市更新的典范。”

由于技術(shù)創(chuàng)新為城市更新提供了有力支撐，為全面保障和賦能城市更新，上海還通過建設(shè)“上海城市更新技術(shù)中心”，聚焦關(guān)鍵技術(shù)升級，形成從政策研究到項目落地的全鏈條技術(shù)支撐體系。

上海滬寶科技集團有限公司總經(jīng)理王穎認為，城市更新中的技術(shù)創(chuàng)新與價值創(chuàng)造要實現(xiàn)更高效、更人性化的目的，需要聚焦三大方向：一是數(shù)字技術(shù)賦能通過BIM（建筑信息模型）、GIS（地理信息系統(tǒng)）和數(shù)字孿生技術(shù)，從而在物理空間與虛擬空間之間實現(xiàn)虛實交換，并記錄、仿真、分析預(yù)測建筑物乃至城市公共設(shè)施基礎(chǔ)的“全生命運行軌跡”實現(xiàn)物質(zhì)資源最優(yōu)化配置；二是綠色建筑建造技術(shù)推動低碳更新，通過采用光伏建筑一體化、原位修復(fù)技術(shù)以及低碳建材應(yīng)用，讓更新項目兼具經(jīng)濟性與生態(tài)價值，并同步實現(xiàn)居民體驗最優(yōu)化和最舒適化；三是智慧化運營激活長效價值，如物聯(lián)網(wǎng)、5G、社區(qū)智慧平臺讓更新后的區(qū)域“活起來”。

金融助力：完善城市更新生態(tài)

在城市更新的復(fù)雜命題中，資金平衡與可持續(xù)性難題是與會人士最為關(guān)心的話題之一。如何讓金融“活水”精準灌溉民生改善、產(chǎn)業(yè)升級與空間再造的每個環(huán)節(jié)？上海正通過“政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與”的立體化實踐，構(gòu)建起金融與城市更新深度融合的新范式。

研討會上，國內(nèi)外業(yè)界人士建議，通過科學(xué)制定專項規(guī)劃、完善金融財稅支持、健全多元化投融資方式，上海在城市更新中創(chuàng)新政策供給，為世界提供了上海經(jīng)驗。

面對城市更新普遍存在的“投入規(guī)模大、回報周期長”特性，上海正成為金融創(chuàng)新的“試驗田”。建信信托有限責(zé)任公司副總裁王業(yè)強表示，信托可發(fā)揮“制度+資本”的雙重優(yōu)勢，一方面通過股權(quán)信托、資產(chǎn)證券化等工具打造“耐心資本”，為歷史街區(qū)改造、工業(yè)遺存更新等項目提供長期資金；另一方面則創(chuàng)新債務(wù)風(fēng)險化解機制，通過設(shè)立特殊目的信托實現(xiàn)房企風(fēng)險隔離，成功破解多個舊改項目的債務(wù)重組難題。

在張園石庫門建筑群的更新項目中，金融機構(gòu)通過“文化遺產(chǎn)保護專項債+商業(yè)運營收益權(quán)信托”組合，既保留歷史建筑風(fēng)貌，又引入高端零售與藝術(shù)體驗業(yè)態(tài)，實現(xiàn)文保投入與商業(yè)價值的平衡。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年上海城市更新領(lǐng)域社會資本投資占比已超60%，多元化金融工具正在重塑項目的“投入—產(chǎn)出”邏輯。

作為中國首個出臺省級城市更新條例的地區(qū)，上海明確將金融創(chuàng)新寫入制度設(shè)計?！俺鞘懈卤仨毥y(tǒng)籌算好民心賬、長遠賬、整體賬?！鄙虾Ｊ凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)管理委員會副主任馬韌表示。

金融與城市更新的協(xié)同首先體現(xiàn)在民生改善的精準滴灌。以建設(shè)銀行為代表的金融機構(gòu)也在積極成為破解城市更新“融資難、運營難”的關(guān)鍵力量。建行與上海市政府聯(lián)合構(gòu)建“政策工具+市場機制”的協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，累計授信支持上?！皟膳f一村”等城市更新項目超100個、金額超2000億元，實現(xiàn)從單一項目融資到全周期金融服務(wù)的升級。

中國建設(shè)銀行上海市分行黨委書記、行長劉軍介紹，通過“造價+監(jiān)管+金融”的組合服務(wù)，該行不僅為舊改項目提供資金支持，更深度參與工程預(yù)算管理與資金監(jiān)管，確保每筆資金都用在“刀刃上”。

“未來我們計劃將REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）與城市更新深度嫁接，通過金融工具平衡保護投入與收益，激活街區(qū)商業(yè)、文化等復(fù)合功能?！鄙虾３峭犊毓晒煞萦邢薰径麻L張辰表示。

“城市更新是非標產(chǎn)品，需要跨領(lǐng)域協(xié)同破題?！鄙虾３鞘懈陆ㄔO(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理楊珂拉表示，在上海，金融支持城市更新的實踐折射出從“政府主導(dǎo)”到“多元共治”的轉(zhuǎn)型。

據(jù)悉，上海正建立健全長效機制，通過發(fā)布城市更新項目清單、舉辦投融資對接會等方式，向社會資本精準推介舊改、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級等項目。

當(dāng)金融不僅成為為城市更新提供資金來源的活水，更成為深度參與制度設(shè)計、風(fēng)險管控與價值重構(gòu)的利器，超大城市更新就找到了更可持續(xù)的“密碼”。管理部門、金融機構(gòu)、統(tǒng)籌主體、實施主體共同跨前一步，讓城市更新參與主體之間融合協(xié)同，這正是上海城市更新生態(tài)的生動注腳。（記者 鄭鈞天 楊有宗 桑彤）