當(dāng)前國(guó)家各項(xiàng)政策嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)，尤其禁止本集體外的人員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，這類(lèi)禁止性規(guī)定具體分散在行政規(guī)章、地方性法規(guī)、各級(jí)政府政策文件中，但是對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同效力的認(rèn)定，法律、法規(guī)并無(wú)明確規(guī)定。

筆者認(rèn)為，在一審辯論終結(jié)前如果買(mǎi)受人身份轉(zhuǎn)換后為本集體成員后，不存在其他無(wú)效情形之下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。在國(guó)家確定宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)之外發(fā)生的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，主要是綜合考慮以下因素：

違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，土地管理法明確規(guī)定農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體所有，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)雖然僅是對(duì)該宅基地上的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)菍?shí)際上也是對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行了處置，而宅基地屬于農(nóng)民集體所有，應(yīng)當(dāng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)侵害的是全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，損害的是社會(huì)公共利益。

農(nóng)村土地性質(zhì)特殊，要堅(jiān)持公有制性質(zhì)不能變。宅基地使用權(quán)與本集體的身份關(guān)系相聯(lián)系，是一種給予農(nóng)民的福利性待遇，是平衡社會(huì)分配的一種措施。故此對(duì)于農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)合同效力應(yīng)予以保守對(duì)待，認(rèn)定為無(wú)效更能保護(hù)當(dāng)前土地政策及農(nóng)民整體利益。

當(dāng)前國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)整體的政策均是禁止向非本集體成員轉(zhuǎn)讓?zhuān)绱_認(rèn)合同效力為有效的，那么國(guó)家相關(guān)土地管理政策將歸于虛無(wú)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效行政管理。

但是也需要注意到，無(wú)效的認(rèn)定只是當(dāng)前階段性的效力認(rèn)定，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村的發(fā)展、國(guó)家政策的變更，當(dāng)前農(nóng)村宅基地、農(nóng)村土地管理問(wèn)題已經(jīng)有了較為明確的走向，死守耕地紅線(xiàn)不動(dòng)搖的前提下，部分農(nóng)村土地、宅基地市場(chǎng)化流通是大勢(shì)所趨，也意味著未來(lái)在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定上將有較大變化，甚至更多的爭(zhēng)議點(diǎn)。

（2023年10月31日《江蘇法治報(bào)》丁慧）