在實踐中，購房者購買商品房時，不論是購買新房亦或是二手房，有時會因為種種原因沒有及時辦理過戶，在這期間若賣房者由于各種原因負債，其名下財產(chǎn)包括已出賣房屋都被查封、執(zhí)行，如此，購房者不僅無法辦理過戶，還存在錢房兩失的風險。那么發(fā)現(xiàn)買的商品房被查封該如何處理呢？這需要區(qū)分兩種情況進行討論：

（北京中銀律師事務所高級合伙人 劉瑞峰）

一、從開發(fā)商處買房即購買的為一手房

即使辦理了網(wǎng)簽的商品房，只要沒有辦理過戶，開發(fā)商的債權(quán)人都有權(quán)查封其名下的房產(chǎn)，其中也包括已出售的商品房。

并且無論是否對商品房辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，都無法直接認定購房者是否享有足以排除對房屋的執(zhí)行的權(quán)利，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱：《異議與復議規(guī)定》）第二十九條，購房者需同時滿足以下條件，才可以享有排除執(zhí)行的權(quán)利：

1、查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第二條規(guī)定：當事人簽訂的預購書、購房意向書等協(xié)議已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容的，可以認定為房屋買賣合同，但當事人另有約定的除外。最高人民法院做出的（2021）最高法民申7172號民事裁定以及二審法院原先做出的另案(2021)京民終303號判決書也對該類約定后續(xù)簽訂《房屋買賣合同》的《認購書》持相同意見，認為《認購書》實際性質(zhì)為商品房買賣合同。因此，只要滿足上述規(guī)定的要求，網(wǎng)簽材料或認購書也可以認定為正式書面買賣合同。

2、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

對于買受人名下無其他用于居住的房屋，該條件的地域范圍，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第一百二十五條規(guī)定如下，“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。根據(jù)該規(guī)定，對“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件進行判斷時，地域范圍限定在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)。

3、已支付的價款超過合同約定總價款的50%

對于2023年4月20日前購買的房屋，筆者更傾向于適用此處超過房款50%的規(guī)定；對于2023年4月20日后購買的房屋，筆者傾向于適用2023年4月20日起施行的《最高人民法院關于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》中：商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持，應當支付全部購房款。

二、從個人及其他單位處購買商品房即購買的為二手房

若購房人不是從開發(fā)商手中從其他主體手上購買商品房，那么對于登記于被執(zhí)行人名下房屋，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，購房者需同時滿足以下條件，才可以享有排除執(zhí)行的權(quán)利：

1、查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

同上，只要滿足上述規(guī)定的要求，網(wǎng)簽材料或認購書也可以認定為正式書面買賣合同。

2、所購商品房在法院查封之前就已合法占有

注意，此處的占有既包括直接占有也包括間接占有，直接占有意為：占有人直接對物進行事實上的管領和控制；間接占有意為：雖未直接占有某物，但依據(jù)一定的法律關系而對于直接占有人享有返還占有請求權(quán)，從而通過直接占有人間接管領和控制該物。因此，例如將暫時未經(jīng)入住房屋鑰匙交由物業(yè)保存屬于間接占有，實際也占有的一種類型。

購房者與賣方移交房屋使用權(quán)時一定要注意簽訂書面移交材料，證明房屋已經(jīng)由購房者占有，避免后續(xù)可能出現(xiàn)的購房糾紛。

此處還需注意，若購買的房屋仍處于出租狀態(tài)，一定要與原房東以及租客簽訂相應材料，表明房屋已經(jīng)由購房者所有，此后的房租都應當由租房者直接交給購房者。

3、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照法院的要求全部支付的

依據(jù)此前筆者辦理的案件的實例，在購房者對案涉房屋提出執(zhí)行異議的時候一定要注意把剩余房款交付至法院賬戶，否則無法達成此處規(guī)定，無法取得房屋所有權(quán)。

4、非因買受人自身原因未辦理過戶登記

此處規(guī)定的重點是及時對賣方進行催告辦證，以此體現(xiàn)并非自身原因，同時避免訴訟時效出現(xiàn)問題。

以上為購買房屋被查封的處理辦法，具體如何實施還需要聯(lián)系律師具體執(zhí)行。當然，在進行房屋買賣時，應提前審查房屋是否存在查封、租賃等可能的權(quán)利負擔，從源頭斷絕所購房屋存在風險的可能。

（作者：劉瑞峰 北京中銀律師事務所高級合伙人）