改好“面子”更要做好惠民“里子”

自然資源部加強政策支持打通老舊小區(qū)改造堵點

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老舊小區(qū)改造不是簡單的翻新屋子、修補立面、增加綠化等工程，更重要的是對基礎設施、公共服務設施等配套的系統(tǒng)改善和實施推進。不僅要改造外表的“面子”，改得好看，更要做好惠民的“里子”，讓居民住得舒心。

□ 本報記者 張維

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，事關群眾獲得感、幸福感和安全感。

近年來，中央持續(xù)加大對老舊小區(qū)改造的支持力度，在資金、政策等方面給予更多傾斜。各地各部門積極響應，穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，老舊小區(qū)“舊貌換新顏”的故事正在各地上演。

這種“新顏”，不只是從外面看上去新，更是里面住著的人的切身感受。如自然資源部國土空間規(guī)劃局局長張兵所說：“不僅要改造外表的‘面子’，改得好看，更要做好惠民的‘里子’，讓居民住得舒心。”

近日，自然資源部辦公廳印發(fā)的《關于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（以下簡稱《通知》），正是為此而來。它圍繞怎樣落實中央要求，怎樣讓更多群眾受惠，怎樣讓市場主體有動力，在健全規(guī)劃編制管理、配套土地管理支持政策等方面作出具體工作部署，為各地積極穩(wěn)妥推進老舊小區(qū)改造工作提供規(guī)劃土地政策指導。

昌盛模式享譽全國

走進北京市昌平區(qū)城南街道昌盛園社區(qū)，感受到“地如其名”，處處洋溢著“昌盛”的景象。

綠樹成蔭，老人們在樹下打牌聊天；在有著1000余平方米的塑膠兒童樂園里，跑道、滑梯、沙坑等地方都有孩子們在快樂玩耍；居民議事廳里，一周計劃表上排得滿滿當當，居民們在此討論社區(qū)大事小情，進行手工刺繡體驗、朗誦活動……

誰能想到，這里曾經(jīng)是昌平區(qū)最大的集中連片開放式老舊小區(qū)。小區(qū)建成于20世紀90年代，40棟居民樓分屬21家產權單位，被“圈”出36個獨立小院。多年來，這里的社區(qū)環(huán)境臟亂差、私搭亂建泛濫、公共設施陳舊、交通組織混亂，居民訴求集中、屬地負擔沉重，成為昌平區(qū)基層治理的痛點和難點。

從2020年7月開始，昌盛園社區(qū)分步啟動改造，一期工程于2021年6月竣工，二期在2022年夏天完成。

改造拆除了私搭亂建和內部圍墻，把地域集中、產權分散的小區(qū)重新進行布局，將21個小區(qū)合并為一個小區(qū)，重新整合使用了2萬余平方米的公共空間，引入統(tǒng)一物業(yè)公司提升物業(yè)管理水平。

據(jù)昌平區(qū)有關部門負責人介紹，該項目累計改造社區(qū)樓間空間約6萬平方米，新增綠地1.4萬平方米（其中新增喬木600余棵），改造提升社區(qū)便民廣場、居民議事廳、童心苑、健康小屋等高品質公共空間1800余平方米，新增藍色環(huán)形步道800米、塑膠兒童樂園（含跑道、滑梯、沙坑）1000余平方米、雨水花園2000余平方米、中草藥種植基地400余平方米、綠色低碳智慧化設施10處、智能垃圾桶站3處，實現(xiàn)老舊小區(qū)環(huán)境風貌的大幅提升。

感受最深的自然是小區(qū)居民?！艾F(xiàn)在感覺咱們小區(qū)就是很宜居，住得可舒心了?！薄斑@個改造真是改到了大家的‘心坎上’，不管是老人，還是青年或者兒童，不同群體的不同需求都得到了滿足?！薄斑@個社區(qū)有公益聯(lián)盟，有志愿者，經(jīng)常組織開展一些有特色的高品質活動，引導居民都參與進社區(qū)治理中，既有趣，又讓大家很有主人翁的意識，氛圍特別好。”說起自己小區(qū)的變化，居民們都贊不絕口。

在2023年9月舉行的第二屆北京城市更新論壇上，昌盛園社區(qū)老舊小區(qū)改造項目榮獲北京城市更新最佳實踐項目。昌平區(qū)將這一短時間、低成本、可持續(xù)的老舊小區(qū)改造模式提煉為“昌盛模式”。后入選住房和城鄉(xiāng)建設部《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復制政策機制清單》（第四批）和中國改革地方全面深化改革典型案例，面向全國進行推廣。

破解堵點回應訴求

“昌盛模式”，是近年來我國老舊小區(qū)改造取得成功的一個典型范例。

老舊小區(qū)改造，是黨中央、國務院高度重視的重大民生工程。國務院辦公廳于2020年7月印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號，以下簡稱23號文），對全國老舊小區(qū)改造工作作出部署，在全國老舊小區(qū)改造中起到了重要支撐作用。

當前，我國城市發(fā)展已進入存量更新階段。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬個，惠及居民3800多萬戶、約1億人。

據(jù)張兵介紹，老舊小區(qū)改造更新工作近年成效顯著，但在規(guī)劃管理、標準規(guī)范、政策工具、商業(yè)模式等方面尚未形成系統(tǒng)性匹配，亟待打通堵點，調動政府、市場、社會積極性。

隨著老舊小區(qū)改造的推進，一些問題也在實踐中暴露出來。自然資源部在有關調研中了解到，在老舊小區(qū)改造中仍存在著堵點難點，規(guī)劃管理、標準規(guī)范、政策工具、商業(yè)模式等還沒有形成系統(tǒng)的匹配，亟待打通，以調動政府、市場、社會積極性。

“多規(guī)合一”改革以及賦予自然資源部的“兩統(tǒng)一”職責，創(chuàng)造了城市規(guī)劃與土地政策緊密銜接融合的歷史機遇。為破解在老舊小區(qū)改造當中存在的困難、堵點問題，自然資源部從規(guī)劃和土地政策角度深入研究，積極回應地方有關訴求，形成了《通知》。

《通知》要求在國土空間總體規(guī)劃中提出老舊小區(qū)改造目標和工作重點，明確近期重點推進的老舊小區(qū)改造項目，擬定近期改造任務清單，并納入總體規(guī)劃的近期實施規(guī)劃和行動計劃。面向規(guī)劃管理需求，將總體規(guī)劃確定的強制性管控要求、引導措施和老舊小區(qū)規(guī)劃目標落實到單元詳細規(guī)劃中。在詳細規(guī)劃中保障利益相關方訴求，通過規(guī)劃來實現(xiàn)老舊小區(qū)及周邊片區(qū)居民整體利益的最大化。

改善公共服務設施

老舊小區(qū)改造絕不是“面子工程”。

“老舊小區(qū)改造不是簡單的翻新屋子、修補立面、增加綠化等工程，更重要的是對基礎設施、公共服務設施等配套的系統(tǒng)改善和實施推進?！睆埍鴱娬{說。

在這個過程中往往面對著復雜的權益資產關系，需要通過調查評估摸清底子，才能準確把握改造方向。《通知》提出要梳理老舊小區(qū)內及周邊的存量空間資源資產，了解居民需求期盼和現(xiàn)實困難，按照有關要求明確改造中應當補足的養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、公共停車、充電裝置等公共服務設施的要求，真正增強人民群眾的獲得感幸福感安全感。

《通知》還提出建立健全針對社區(qū)層面的資源資產調查與城市體檢評估體系，要求各地通過規(guī)劃單元及社區(qū)層面的規(guī)劃實施評估，充分了解改造更新需求和利益相關方意見，按照建設“宜居、宜業(yè)、宜游、宜學、宜養(yǎng)”社區(qū)生活圈要求，在老舊小區(qū)改造中補足公共服務設施和基礎設施。

老舊小區(qū)自身用地局促緊張，往往沒有閑置空間作為公共服務配套?！锻ㄖ分С掷弥苓叢荒軉为毨玫倪吔堑?、零星用地等低效用地作為公共空間、公共服務設施和基礎設施，特別是作為近期多次發(fā)生火災事故的電動自行車充電設施和停放場所，切實保護群眾生命財產安全，解決急難愁盼問題。

例如，江蘇省南京市石榴新村改造項目基于控規(guī)地塊劃分更新片區(qū)，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規(guī)則、碎片化、規(guī)模效應不足等問題。

《通知》強調規(guī)范審批程序，保障合法權益。“老舊小區(qū)與新建小區(qū)不同，居民權益保障是推進改造工作的前提。要明確相關程序辦理的路徑和方式，為改造后居民辦理產權、保障合法權益提供基礎?！睆埍f?！锻ㄖ芬蟛鸪亟ǖ睦吓f小區(qū)改造前要保證土地、房屋權利清晰、合法、無爭議，改造后要憑借合法的規(guī)劃、土地供應和建設手續(xù)，以及地價款補繳單據(jù)和權利劃分協(xié)議等及時辦理不動產登記。

“支持老舊小區(qū)改造，關鍵在于地方自然資源部門如何在規(guī)劃土地政策方面融合創(chuàng)新，通過普惠透明加適度激勵的‘政策紅利’，有效調動居民積極性，實現(xiàn)群眾滿意、多方共贏。”張兵表示，后續(xù)，自然資源部也將繼續(xù)做好政策宣傳，指導各地按照國務院辦公廳23號文以及本次《通知》有關要求，細化落實措施，確保文件落地生效，更好支持老舊小區(qū)改造。