□ 法制網(wǎng)記者　　韓宇

□ 法制網(wǎng)通訊員 洪深 劉佳

物業(yè)服務(wù)已成廣大居民生活中不可或缺的一部分，隨之而來(lái)的是物業(yè)糾紛也在日益增多，而且此類(lèi)糾紛可謂五花八門(mén)，尤其是一些居民自認(rèn)為“有理”的糾紛，經(jīng)過(guò)法院的裁決，才知道自己理虧。為此，《法制日?qǐng)?bào)》記者梳理了遼寧省沈陽(yáng)市皇姑區(qū)人民法院審理的4起相關(guān)案件，提醒廣大小區(qū)居民，想要減免物業(yè)費(fèi)，一定保留相應(yīng)證據(jù)；如想在物業(yè)糾紛案件中提出反訴，抗辯主張要具有同一性或關(guān)聯(lián)性；房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，容易將開(kāi)發(fā)商的責(zé)任“賴”到物業(yè)公司身上；業(yè)主沒(méi)直接簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同享受了服務(wù)，照樣得繳納物業(yè)費(fèi)。

口頭承諾免物業(yè)費(fèi)   證據(jù)不足理應(yīng)補(bǔ)交

2013年8月至2017年12月，沈陽(yáng)市某物業(yè)公司與該市皇姑區(qū)某園區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，為園區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。趙某是這個(gè)園區(qū)的業(yè)主，此前，因趙某免費(fèi)為園區(qū)劃停車(chē)位、免費(fèi)更換已經(jīng)損壞的攝像頭，當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司經(jīng)理及業(yè)委會(huì)主任口頭答應(yīng)因其為園區(qū)作出貢獻(xiàn)，可免除趙某車(chē)位費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。

某物業(yè)公司在為園區(qū)服務(wù)期間，趙某一直沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，后雙方因物業(yè)費(fèi)繳納問(wèn)題協(xié)商未果，某物業(yè)公司將趙某起訴至法院，請(qǐng)求趙某立即支付2013年8月至2017年12月期間拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)2592元。

庭審后，主審法官根據(jù)趙某提供證人電話號(hào)碼進(jìn)行核實(shí)，業(yè)委會(huì)主任承認(rèn)此事，但沒(méi)有明確為趙某免除多長(zhǎng)時(shí)間物業(yè)費(fèi)，且沒(méi)聯(lián)系到當(dāng)時(shí)物業(yè)公司經(jīng)理。

法院審理認(rèn)為，趙某提出因其為園區(qū)繪制停車(chē)位及修理攝像頭等原因，之前的物業(yè)公司曾答應(yīng)減免其物業(yè)費(fèi)的情況，但未明確減免物業(yè)費(fèi)期限，某物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)即有權(quán)收取業(yè)主相應(yīng)費(fèi)用。但考慮某物業(yè)公司在園區(qū)服務(wù)情況確實(shí)存在一定瑕疵，對(duì)被告應(yīng)支付的物業(yè)費(fèi)用酌情做適當(dāng)減免，判決趙某應(yīng)給付某物業(yè)公司拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)2333元。

法官庭后表示，園區(qū)整體環(huán)境的好壞與物業(yè)公司的服務(wù)規(guī)范程度、業(yè)主整體素質(zhì)、園區(qū)的自然老化程度、園區(qū)的預(yù)期整體規(guī)劃及相關(guān)配套設(shè)施的完善程度、房屋建筑質(zhì)量、業(yè)主的繳費(fèi)率、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低及運(yùn)營(yíng)成本等多重因素密切相關(guān)，無(wú)論哪個(gè)因素出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響園區(qū)良好環(huán)境的運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)會(huì)使物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)隨之降低，造成惡性循環(huán)，對(duì)物業(yè)公司本身的正常運(yùn)作以及對(duì)小區(qū)的正常管理都會(huì)造成影響。法官同時(shí)指出，關(guān)于業(yè)主提出為園區(qū)作貢獻(xiàn)應(yīng)減免物業(yè)費(fèi)問(wèn)題，應(yīng)有充分證據(jù)證明，如果證據(jù)不充分法院不會(huì)支持。

被訴繳費(fèi)業(yè)主反訴   非具關(guān)聯(lián)性被駁回

前不久，沈陽(yáng)市皇姑區(qū)一小區(qū)的某物業(yè)公司將該小區(qū)業(yè)主蔣起訴至法院，請(qǐng)求判令蔣某交納拖欠的物業(yè)費(fèi)。

蔣某則請(qǐng)求法院駁回某物業(yè)公司訴訟請(qǐng)求。理由是某物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，存在違約行為，包括：未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，私自出售物業(yè)用房；私劃停車(chē)位造成小區(qū)道路損毀；未向業(yè)主返還水泵房、蓄水池和高低壓配電室等公共設(shè)施設(shè)備；小區(qū)業(yè)主侵占公共綠地，要求原告恢復(fù)綠化植被或賠償損失等。

另外，蔣某還就以上答辯意見(jiàn)提請(qǐng)反訴，要求某物業(yè)公司返還、修復(fù)、賠償給蔣某及其他共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失6000元。

此案的焦點(diǎn)在于蔣某所提反訴請(qǐng)求涉及的法律關(guān)系是否與本訴涉及的法律關(guān)系具有同一性或關(guān)聯(lián)性。

法院經(jīng)審理查明，此案本訴系某物業(yè)公司為原告、蔣某為被告的物業(yè)合同糾紛之訴，本訴訴訟請(qǐng)求依據(jù)的事實(shí)是原告于起訴物業(yè)費(fèi)時(shí)間段內(nèi)持續(xù)為蔣某所有房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。反訴系蔣某為反訴人，某物業(yè)公司為被反訴人的返還原物及侵權(quán)之訴，與本訴涉及的合同違約之訴依據(jù)的事實(shí)基礎(chǔ)并不相同，所涉法律關(guān)系不具有法律規(guī)定的同一性或關(guān)聯(lián)性。據(jù)此，對(duì)蔣某所提反訴，裁定不予受理。判決蔣某支付物業(yè)費(fèi)3872元。

法官庭后表示，物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及配套設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。某物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)有權(quán)利依照約定收取物業(yè)費(fèi)，而蔣某不按時(shí)向原告交納物業(yè)費(fèi)，系違約行為。

法官還表示，關(guān)于蔣某提出的反訴主張，諸如非法出售物業(yè)用房、未返還水泵房、蓄水池、高低壓配電室，私劃停車(chē)位、園區(qū)業(yè)主侵占綠地問(wèn)題，均屬業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)及共同管理權(quán)部分，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為自身以上權(quán)利被侵犯時(shí)，應(yīng)當(dāng)由適合法律主體，即業(yè)主委員會(huì)另尋法律途徑解決。

房屋存在質(zhì)量問(wèn)題   非拒繳物業(yè)費(fèi)理由

王某是沈陽(yáng)市皇姑區(qū)某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為王某所在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。某物業(yè)公司以王某拖欠2009年至2019年的物業(yè)費(fèi)為由起訴到法院。

庭審中，王某辯稱，拖欠物業(yè)費(fèi)屬實(shí)，但原因是其房屋為所在樓宇的頂樓，入住后發(fā)現(xiàn)房屋頂棚存在漏雨、側(cè)外墻滲水、室內(nèi)長(zhǎng)毛等質(zhì)量問(wèn)題，因覺(jué)得開(kāi)發(fā)商和物業(yè)是“一家”，故一直讓物業(yè)負(fù)責(zé)維修，物業(yè)多年不維修，所以一直沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)。

法院審理認(rèn)為，王某所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，對(duì)園區(qū)所有業(yè)主具有約束力，某物業(yè)公司按照合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)，王某應(yīng)及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用。關(guān)于王某提出其所在房屋外墻漏水嚴(yán)重，室內(nèi)長(zhǎng)毛等理由，實(shí)屬房屋質(zhì)量問(wèn)題，與此案不屬同一法律關(guān)系，王某應(yīng)向責(zé)任人訴訟主張權(quán)益。

庭后法官表示，物業(yè)公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在法律上為兩個(gè)獨(dú)立的責(zé)任主體。一般情況下，房屋的主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)保期為5年，門(mén)窗等質(zhì)保期為2年，在質(zhì)保期內(nèi)要向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主張相應(yīng)權(quán)益，物業(yè)公司僅對(duì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》履行過(guò)程中存在的嚴(yán)重瑕疵及違約行為承擔(dān)責(zé)任，對(duì)因房屋質(zhì)量問(wèn)題作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，法院不予支持。

法官還提醒，因物業(yè)費(fèi)中所包含維修費(fèi)專(zhuān)指房屋公共部位小修和日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，對(duì)于房屋質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)處理，超過(guò)房屋質(zhì)保期出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題以及中修、大修及更換主要部件等費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)啟動(dòng)維修基金予以列支。

雖未簽訂前期合同   實(shí)際受益補(bǔ)交費(fèi)用

2012年3月，沈陽(yáng)某物業(yè)公司與某房屋開(kāi)發(fā)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，為該市皇姑區(qū)某花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該合同約定物業(yè)服務(wù)期限自本合同簽訂之日起至首屆業(yè)主委員會(huì)成立并簽訂新的物業(yè)服務(wù)委托合同之日止。

某物業(yè)公司自簽訂上述合同后一直為該花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該小區(qū)業(yè)主李某自2016年3月至2019年9日期間拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)9261元，雙方協(xié)商未果，某物業(yè)公司將李某訴至法院，要求法院判令李某給付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

庭審中，李某辯稱自己從未與原告簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同，因此不應(yīng)受該合同的約束。

法院審理認(rèn)為，盡管業(yè)主沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。原告某物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了服務(wù)義務(wù)即有權(quán)收取業(yè)主相應(yīng)費(fèi)用。被告李某應(yīng)給付原告某物業(yè)公司拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)9261元。

法官庭后表示，開(kāi)發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并且業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)服務(wù)的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同向全體業(yè)主和房屋的使用人提供物業(yè)服務(wù)，全體業(yè)主和房屋的使用人為受益人，同時(shí)全體業(yè)主和房屋使用人均應(yīng)當(dāng)對(duì)履行該合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定

第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

最高法關(guān)于適用民事訴訟法解釋相關(guān)規(guī)定

第二百三十三條 反訴的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)限于本訴的當(dāng)事人的范圍。反訴與本訴的訴訟請(qǐng)求基于相同法律關(guān)系、訴訟請(qǐng)求之間具有因果關(guān)系，或者反訴與本訴的訴訟請(qǐng)求基于相同事實(shí)的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。反訴應(yīng)由其他人民法院專(zhuān)屬管轄，或者與本訴的訴訟標(biāo)的及訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)、理由無(wú)關(guān)聯(lián)的，裁定不予受理，告知另行起訴。

最高法關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋相關(guān)規(guī)定

第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

老胡點(diǎn)評(píng)

近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)中發(fā)生的糾紛、沖突頻發(fā)，影響了社區(qū)的和諧與穩(wěn)定，損害了園區(qū)環(huán)境的維護(hù)和建設(shè)。

從法律角度而言，物業(yè)公司和園區(qū)業(yè)主是基于物業(yè)服務(wù)而產(chǎn)生的合同關(guān)系。在這種關(guān)系中，物業(yè)公司依照合同約定提供對(duì)房屋及配套設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場(chǎng)地專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，業(yè)主則依照約定支付相應(yīng)的報(bào)酬。

從本期案例中我們可以看到，當(dāng)前一些園區(qū)的業(yè)主法治觀念淡漠、不依法履行合同義務(wù)、或者依據(jù)沒(méi)有法律依據(jù)的理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，損害了物業(yè)公司和其他業(yè)主的利益。因此，一方面，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展法治宣傳和誠(chéng)信教育，使人們牢固樹(shù)立契約觀念，視合同為法律，嚴(yán)格履行合同義務(wù)。另一方面，居民委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮基層群眾自治組織的作用，積極排查化解糾紛、沖突，促進(jìn)平安社區(qū)的建設(shè)。

創(chuàng)造美好生活、建設(shè)美麗家園是人們共同的心愿和職責(zé)。物業(yè)公司與園區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)相向而行、共同努力，心往一處想，勁往一處使，攜手建設(shè)更加宜居的幸福家園。

胡勇