原標題：西寧填補立法空白規(guī)范物業(yè)管理 

增加物業(yè)管理區(qū)域四項禁止行為 

“隨著經濟社會的發(fā)展，居民對物業(yè)服務品質的要求不斷提高，由物業(yè)服務引發(fā)的社會管理問題日益凸顯。迫切需要按照黨的十九屆四中全會精神和民法典的規(guī)定，從完善城市治理體系和治理能力的角度創(chuàng)新制度設計，制定我市物業(yè)管理的地方性法規(guī)?！贬槍χ贫ā段鲗幨形飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）的必要性，青海省西寧市人大常委會副主任朱戰(zhàn)坡說。

近日，青海省十三屆人大常委會第十八次會議表決通過了《條例》，將于2021年1月1日起施行。

《條例》共計8章73條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與共用設施設備，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)服務，物業(yè)使用和維護，監(jiān)督管理，法律責任和附則。主要是對上位法尚未規(guī)定或者規(guī)定較為原則的內容進行了補充細化。

物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系

為落實上級有關文件精神，《條例》明確將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。

《條例》規(guī)定，建立健全社區(qū)（村）黨組織領導下居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構。推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。還規(guī)定，社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。

《條例》第二章建立了物業(yè)管理區(qū)域劃分制度，明晰共有部分產權歸屬。設定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)則，并規(guī)定除業(yè)主共同決定以外，已經形成的物業(yè)管理區(qū)域不重新調整。物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理；細化了物業(yè)服務用房配置的位置要求，限定了業(yè)主委員會辦公用房的最大面積；詳細分項規(guī)定了歸業(yè)主共有的配套設施設備和相關場所，并對產權登記提出要求。

為推動和規(guī)范業(yè)主大會的設立和日常運行，強化業(yè)主委員會監(jiān)督管理，《條例》專章對業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行了規(guī)定。

立足于為業(yè)主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障，《條例》從合理設定業(yè)主的范圍、細化業(yè)主的權利和義務、確定業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成、規(guī)定業(yè)主大會可領取統(tǒng)一信用代碼證等方面進行了規(guī)范，完善了業(yè)主大會各項程序。

針對業(yè)主委員會的運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規(guī)范、違法成本較低等問題，《條例》從提高任職條件、增加禁止性規(guī)定、增設業(yè)主委員會委員禁止行為和暫停履行情形、組成換屆小組、建立共有資金離任和任期經濟責任審計制度等方面進行規(guī)范，細化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

創(chuàng)新收費和應急服務機制

《條例》第四章為物業(yè)服務，主要包括兩方面內容：一是規(guī)范前期物業(yè)管理行為，理順三方關系；二是創(chuàng)新物業(yè)服務收費和應急服務機制，提高物業(yè)服務水平。

《條例》在上位法規(guī)定的前期物業(yè)管理模式基礎上，進一步理順建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關系。取消前期物業(yè)公開招標投標制度，允許建設單位自行選聘物業(yè)服務企業(yè)，但前期物業(yè)服務期限在房屋交付后最長不得超過兩年。強化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售現(xiàn)場進行公示。加強交接驗收，規(guī)定由建設單位向業(yè)主委員會進行承接查驗，有關行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對過程指導和協(xié)調。不具備成立業(yè)主大會條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為交接驗收，并可以邀請專業(yè)人士參加，同時規(guī)定交接驗收前應與建設單位簽訂交接驗收協(xié)議。

同時，《條例》根據(jù)全市物業(yè)管理實際，設定了有關物業(yè)服務的新機制。

物業(yè)服務企業(yè)應當參加信用等級評價，按照信用等級提供相應星級服務，物業(yè)服務收費標準與物業(yè)服務星級標準相對應。在物業(yè)服務合同之外，增設物業(yè)服務人應當遵守的規(guī)定。細化物業(yè)服務人的禁止性行為。建立應急物業(yè)服務機制，規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當確定應急物業(yè)服務人。

通過這些規(guī)定，將推動物業(yè)服務人員提質增效，不斷提高物業(yè)服務水平，同時，對突發(fā)失管小區(qū)提供了物業(yè)服務基本保障。

針對高空拋物增加取證手段

《條例》根據(jù)西寧實際，增加了物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為，補充設定了四項禁止行為，包括違規(guī)私拉電線、電纜為各類車輛充電或者進行其他用電活動；擅自拆改、搭建供水、供電、供氣、供熱、排水等線路和管線；擅自占用、堵塞、封閉公共停車位等共用部位，或者損壞共用設施設備；違反規(guī)定出租房屋，并在第五項設定了兜底條款。

同時，加大了物業(yè)服務人的日常巡查責任，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應當通知相關人員及時處理?！稐l例》規(guī)定，物業(yè)服務人應當加強對物業(yè)墻面、外墻、樓梯間等共有物業(yè)的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時處理。

針對物業(yè)管理區(qū)域內危害公共安全的行為，《條例》增加獲取物業(yè)違法行為證據(jù)的手段。第五十六條規(guī)定，高空拋物或者破壞環(huán)境衛(wèi)生的，經業(yè)主共同決定的，在不得侵犯他人隱私的前提下，可以采取適當?shù)募夹g措施采集相應資料。

《條例》還細化了物業(yè)管理行政主管部門的職責，明確了其他行政主管部門在物業(yè)管理區(qū)域的相應職責，解決物業(yè)管理區(qū)域內行政執(zhí)法缺位的難題。《條例》共設定法律責任22項（款），其中12項涉及物業(yè)服務人員的責任。（韓萍 徐鵬）