本刊記者 鄧玉杰 整理

　　由于房屋公攤面積存在不透明、不規(guī)范、不合理的地方，亂象多、套路多，使購(gòu)房者利益受到損害。對(duì)于是否應(yīng)該取消公攤面積，目前存在不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)該取消公攤面積，按照套內(nèi)面積計(jì)算;一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)該取消公攤面積，因其存在有一定的合理性。

　　房屋公攤面積，是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

　　1995年，建設(shè)部(住建部前身)頒布《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《分?jǐn)傄?guī)則》)。其中指出，商品房買(mǎi)賣(mài)所簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，應(yīng)注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

　　公攤面積主要包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房等。

　　盡管《分?jǐn)傄?guī)則》明確公攤面積的組成、計(jì)算原則和分?jǐn)傁禂?shù)等，但還是有人提出質(zhì)疑，即對(duì)于公攤面積的處理，我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

　　政協(xié)委員建議取消公攤面積

　　在2022年全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員洪洋說(shuō)：“在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是全國(guó)普遍現(xiàn)象。最可怕的是公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束?！?/p>

　　洪洋發(fā)現(xiàn)，公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商“信口開(kāi)河”，業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)利，“而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用?！?/p>

　　洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房，同時(shí)也化解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間諸多矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧。

　　此外，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的支出。公攤面積既然攤給了業(yè)主，那公攤面積所產(chǎn)生的收益(廣告、車(chē)位、會(huì)所、超市等收益)也應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偨o業(yè)主?？墒聦?shí)并非如此，公攤面積所產(chǎn)生的收益不知去向。

　　其實(shí)，對(duì)于公攤面積，很多專(zhuān)家和學(xué)者也都認(rèn)為應(yīng)該取消，比如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)最應(yīng)該解決的兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是取消公攤面積，一個(gè)是取消商品房預(yù)售制度。

　　此前，半月談也曾發(fā)文稱(chēng)，公攤面積存在多年，伴生的一系列亂象一直未得到根本解決，特別是關(guān)于公共空間的計(jì)算，始終是筆糊涂賬。如果購(gòu)房合同上不注明得房率、套內(nèi)面積等詳盡數(shù)據(jù)，老百姓購(gòu)買(mǎi)期房很大程度上如同“開(kāi)盲盒”，撞運(yùn)氣。

　　對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，得房率參差不齊主要是由于目前沒(méi)有針對(duì)公攤面積設(shè)計(jì)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此公攤的比例基本由開(kāi)發(fā)商來(lái)控制，規(guī)劃部門(mén)審批即可，價(jià)格相同的兩個(gè)商品房項(xiàng)目很可能因公攤面積的不同差出一個(gè)使用房間來(lái)，這也是為什么有很多項(xiàng)目在銷(xiāo)售的時(shí)候都把得房率當(dāng)做一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

　　“未來(lái)取消公攤面積將會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)，也有可能成為部分城市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)舉措，尤其是改善需求釋放的一個(gè)政策觸點(diǎn)。”宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題一直都有爭(zhēng)議，且不同城市和地區(qū)間也存在公攤面積差異政策。2013年香港便提出房屋交易需以“實(shí)用面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，告別了公攤面積時(shí)代，內(nèi)地重慶也是按照套內(nèi)面積來(lái)計(jì)算的。

　　專(zhuān)家認(rèn)為公攤面積有一定合理性

　　能否取消公攤面積?一家房企市場(chǎng)人士表示，取消公攤的好處可能沒(méi)有大家想象的那么大。首先，商品房一般是控總價(jià)的，計(jì)費(fèi)面積小了，單價(jià)會(huì)相應(yīng)提高。另一位房企研究人員認(rèn)為，很多購(gòu)房者希望得房率越高越好，公攤越少越好。但實(shí)際上，太小的公攤意味著小區(qū)品質(zhì)下調(diào)，比如樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

　　浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林則認(rèn)為，雖然公攤面積被廣為詬病，但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計(jì)算，也會(huì)“羊毛出在羊身上”。在盤(pán)和林看來(lái)，公攤面積問(wèn)題的關(guān)鍵，是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副教授張燕江認(rèn)為，在預(yù)售制下，建筑面積與實(shí)際使用面積之間存在感觀的差異，容易誤導(dǎo)消費(fèi)者。再者，公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來(lái)，暗含較大的灰色空間。此外，公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算，也存在不合理現(xiàn)象。

　　但張燕江也指出，公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度，而且在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)為了賺錢(qián)而故意增加公攤面積，這樣的房子因使用效率低不好賣(mài)。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，“有些公攤是合理且必要的，比如樓棟增加了一部電梯，勢(shì)必會(huì)增加公攤。通過(guò)這次討論，民眾更應(yīng)該關(guān)注的，是如何推動(dòng)公攤面積更加公開(kāi)、透明。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)覺(jué)得，雖然取消公攤面積可以降低業(yè)主的經(jīng)濟(jì)支出，但一旦取消，公攤面積產(chǎn)生的費(fèi)用支出誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?這才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　公攤面積或?qū)⑦M(jìn)行漸進(jìn)式改革

　　公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的收益不知去向;公攤面積對(duì)應(yīng)的裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等易被重復(fù)征收。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，業(yè)主對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)有兩部分，即物權(quán)法第七十條規(guī)定的專(zhuān)有和共有面積，購(gòu)房不可能只買(mǎi)專(zhuān)有面積(即套內(nèi)面積)，而不買(mǎi)為樓棟運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)的電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛(wèi)室及墻體等共有面積(即公攤面積)。

　　同時(shí)，李宇嘉指出，1995年建設(shè)部(住建部前身)發(fā)布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第八條中，已對(duì)公攤面積具體測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)作出明晰，只是需要實(shí)施細(xì)則和落地監(jiān)管，目前存在的問(wèn)題多是有漏洞被鉆了空子。

　　對(duì)于當(dāng)前存在的問(wèn)題，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為不應(yīng)大刀闊斧式的改革，公攤面積的存在有一定的合理性和值得肯定的地方，要漸進(jìn)式改革，同時(shí)要防范“一邊取消公攤一邊又滋生新費(fèi)用”的現(xiàn)象。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，可以從兩方面改進(jìn)，一是明確公攤面積的界定、公攤面積的成本和收益、此類(lèi)問(wèn)題后續(xù)解決的機(jī)制等，以便更好地研究和處理此類(lèi)問(wèn)題;二是建議一些小區(qū)或城市率先做試點(diǎn)，針對(duì)業(yè)主訴求和公攤問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化，以降低業(yè)主的購(gòu)房和居住壓力。

　　公攤面積長(zhǎng)期存在并不意味著合理，公攤面積“傷民”是不爭(zhēng)的事實(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，公攤面積的不合理性已經(jīng)逐漸凸顯，公攤面積是否會(huì)取消，成為人們不得不考慮的問(wèn)題。